NPL 부실채권은 떠오르는 재테크

NPL이란, 채무자가 채권자에게 원금이나 이자를 3개월 이상 연체하게 되면, 이것을 NPL(부실채권)이라고 한다.

쉽게 설명해서 대출이자나 원금을 약정한데로 매월 정확히 상환하면 문제가 안되지만 이것을 3개월 연체하면 NPL 부실채권이 된다. 꼭 부동산에만 국한된 것은 아니다. 휴대폰 요금, 신용카드 대금 등도 이에 해당한다.

부동산 NPL 부실채권은 은행에서 개인 투자자들과 직접거래를 하지 않는다.
은행은 부동산 NPL 부실채권을 개인이 아닌 부실채권 유동화 전문회사들에게 매각한다. 국제입찰이나 개별매각을 통해 NPL 부실채권을 유동화 회사에게 넘기고 이 유동화 회사들이 개인에게 매각한다. 경매물건의 등기부등본을 보면 채권자가 **은행에서 유동화전문회사 이름으로 바뀐 것을 심심치 않게 볼 수 있다. 이것을 NPL 물건이라고 한다.

NPL의 장점이라면,
1. 경매보다 높은 금액으로 입찰가능하다.
경매는 제일 높은 가격을 쓰는 사람이 낙찰 받는 구조라서 인기가 좋은 경매물건은 매매가에 육박한 낙찰가를 보이기도 한다. 하지만 NPL 부실채권은 배당기일 채권금액이라는 범위 내에서 입찰가격을 쓸 수 있기 때문에 다른 입찰자보다 더 높은 금액을 배팅 할 수 있게 됨으로써 낙찰 가능성도 그 만큼 높다.

2. 단기투자가 가능하다.
NPL 부실채권은 다른 상품보다 수익률이 높고 투자기간이 짧으며 기간 예측이 가능하다.

3. 소액으로 투자가 가능하다.
NPL 부실채권은 은행에서 매입자금의 최대 90%까지 대출해준다. 채무인수방식으로 구입하는 경우에는 매입금액의 20~30%만 있으면 계약금과 중도금을 모두 납입할 수 있다.

4. 절세효과를 누릴 수 있다.
배당수익은 비과세이므로 높은 수익률을 기대 할 수 있다. 하지만 아직까지 경매처럼 NPL 부실채권은 대중화되지 않아서 구입하는 경로도 쉽지 않고 경로를 안다고 해도 전문유동화회사들과 접촉하여 싸게 구입하기가 쉽지 않은 게 사실이다.
저금리은행이자와 불확실한 부동산시장인 요즘, 부실채권투자가 유망한 재테크 수단으로 새롭게 각광받고 있다.

이러한 세태를 반영하듯 경매강의가 주류를 이루었던 강남 학원가에 부실채권 투자 강좌가 연이어 개설되고 있고 유력 포털 사이트에도 부실채권투자와 관련된 카페들이 경매카페 못지않게 활성화 되고 있다.

금융권 종사자 내지 경매전업투자자 등 과거 특정인들의 전유물이었던 부실채권투자가 이제는 일반인들도 조금만 관심을 기울이면 부실채권투자에 대한 다양한 정보들을 실시간으로 체득할 수 있을 정도로 보편화 되어 가고 있다.

부실채권투자가 보편화 되어 가는 과정을 보면 지금으로부터 십여 년 전 경매투자가 대중화되어가는 과정과 상당히 유사함을 알 수 있는데 세월의 빠른 흐름에 새삼 격세지감을 느껴본다.

하이 리스크(High risk), 하이 리턴(High의 return)의 대표 주자로 불리는 부실채권 투자, 과연 소문대로 유망한 재테크 수단인지 부실채권투자의 매력과 위험성 등을 따져봐야 한다.

부실채권이란 글자 그대로 금융권의 부실화된 채권을 말하는데, 영어로는 'Non-Performing Loan'이라고 표기하고 보통 약어로 ‘NPL’이라고 부른다. 통상 금융권에서 대출해주고 3개월 이상 이자를 지급받지 못한 악성 연체채권을 일컫는다.
이렇듯 3개월 이상 연체된 악성채권으로 어떻게 수익을 낼 수 있을 것인지 일반인들로서는 일단 의문부터 들겠지만, 부실채권 중에서도 부동산을 담보로 대출해 준 채권, 즉 담보부 부실채권은 그 수익구조의 원리만 제대로 알면 요즘 같은 불황기에도 적지 않은 수익을 낼 수 있는 매력적인 구조를 내포하고 있다.
부실채권 투자의 수익구조를 쉽게 설명해 보면, 만약 채무자가 은행으로부터 돈을 빌린 후 계속 이자를 지급하지 않으면 은행은 보통 담보로 잡은 부동산을 경매에 넣어 원금에 연체이자까지 회수하려 하는데, 바로 그때 은행이 부과하는 연체이자율이 실제 대출금리보다 훨씬 고율인 18~25% 범위 내에서 책정되는 현실이 부실채권 투자의 기본적인 수익구조의 기반이 된다.
즉, 금융권으로부터 부실채권을 싸게 매입해서 위 금융기관을 대신하여 경매절차를 진행하게 되면 위에서 본 고율의 연체이자까지 포함된 높은 금액의 배당을 경매절차에서 받을 수 있게 되는데 결국 채권매입가와 위 배당금의 차액만큼의 이익을 창출하는 것이 부실채권투자의 기본적인 수익구조인 것이다.
여기서, 은행이 직접 경매를 넣으면 고리의 연체이자까지 다 배당을 받을 수 있음에도 합리적인 이윤을 추구하는 영리기업인 은행이 굳이 그런 우량한 채권을 일반인에게 매각하려고 할 것인가 하는 의문이 생길 수 있는데, 그럼에도 은행은 부실채권을 매각해야할 필요성이 있고 이 때문에 부실채권시장이 형성은 필연적인 것이다.

즉, 시중 은행의 건전성을 판단하는 지표로 널리 활용되는 것 중에 BIS 기준이라는 것이 있는데, 위 BIS비율이 높으면 은행의 경영상태가 상당히 안정적이라는 판단하에 금융당국은 각 은행들이 위 BIS비율을 일정한 수준으로 유지하도록 관리, 감독하게 된다. 그런데 해당 은행에 부실채권이 많으면 위 BIS 비율이 낮아져 은행의 대외 신용도가 떨어지게 되고 결국 금융당국의 제재 혹은 심화된 감독을 받게 되다보니 은행으로서는 어떤 시점에 이르러서는 위 부실채권들을 조기에 털어낼 필요가 생기게 되는데, 이러한 이유로 비록 고리의 연체이자까지 받아낼 수 있는 수익성 담보채권이긴 하지만 은행권이 이를 부실채권으로 분류하여 처분하는 것이고 그 때문에 은행권의 부실채권들이 시중에 유통되는 것이며 위 부실채권매각의 비율은 해마다 꾸준히 증가추세에 있다.

금융기관이 부실채권을 매각하는 또 하나의 이유는 경매시장의 속성과 관련 있는데 부동산 전문가 혹은 경매전문가가 아닌 은행으로서는 담보로 잡은 부동산의 가치를 정확히 파악할 수 없어서 경매절차에서 자신의 채권에 대해 전액 배당받을 수 있는지를 확신할 수 없기 때문이기도 하다. 경기가 한창 좋던 시절에 해당 부동산을 높게 감정하여 대출을 해주었는데, 계속되는 경기침체로 부동산의 가치가 대출 당시보다 현격히 떨어졌다면 은행으로서도 채권원리금 전액을 회수할 수 있으리란 보장을 할 수 없는 상태가 되다보니 결국 적정가로 매입하겠다는 당사자가 나타나면 처분해 버리는 것이다.

그밖에도 여신과 수신이 주 업무인 은행권으로서는 채권추심업무에 전문성이 결여되어 있을 뿐만 아니라 부실채권에 대한 관리비용 부담도 만만치 않고 또한 이자수익이 없는 무수익여신을 하루라도 빨리 정리해서 유동성의 경색을 막으려는 이유도 있겠다.

결국 이런저런 이유로 시장에 유통되는 다양한 종류의 부실채권을 투자자들이 싸게 매입해서 경매 등의 방법으로 매입금액 이상의 채권을 회수하여 수익을 내는 것이 바로 NPL, 즉 부실채권 투자의 본질인 것이다.

담보부 부실채권의 최종적인 수익은 경매시장을 통해 달성되므로 부실채권투자는 경매투자와 밀접한 관계가 있고 실제 부실채권시장에서 적지 않은 수익을 올리고 있는 사람들은 대부분 경매지식과 실전경험이 풍부한 소위 경매고수로 불리우는 사람들이다.

즉, 부실채권투자 시장은 부실채권의 개념 및 기본적인 수익구조에 대한 이해 이외에 거의 90%이상이 경매투자 지식이 적용되는 영역이기 때문에 기존의 경매인들이 한결 수월하게 접근할 수 있고 유치권 혹은 법정지상권이 존재하는 물건, 즉 흔히 말하는 특수물건의 고수들이 부실채권시장에 진입해서 경매투자비법을 접목시킨다면 적지 않은 투자수익을 올릴 수 있는 가능성이 있는 매력 있는 시장인 것이다.

부동산 경기침체 장기화의 여파로 현재 부실채권시장이 급성장하고 있고, 국제회계기준의 변경으로 작년부터 금융권의 부실채권관리가 강화된 점, 연결재무재표가 주재무재표로 사용됨에 따라 그동안 자신이 대부분의 지분을 보유하고 있는 자산유동화회사 등을 통해 형식적으로 부실채권을 정리해 왔던 금융계의 관행들이 사라지고 결국은 공정한 국제경쟁 입찰방식으로 부실채권을 매각할 수밖에 없게 된 점, 금융감독기관의 통계에서 보듯 금융권의 부실채권매각규모가 매년 급증하고 있는 점 등은 부실채권투자시장의 유망성을 점쳐 볼 수 있는 청신호라 할 것이나, 부실채권은 적게는 수백억원에서 많게는 수천억원에 이르는 채권들을 한데 묶어 대량매각(bulk sale)하는데다가 유암코 혹은 우리 F&I 등 시장독점자가 경쟁을 불가능케 하는 고가로 낙찰 받아가 버리는 것이 현실이어서 부실채권시장에 일반투자자들이 진입하기에는 사실상 불가능한 한계가 있다는 것 또한 사실이므로 업계에 떠도는, 부실채권투자로 누구나 고수익을 올릴 수 있다는 명제는 단지 잘 포장되어진 그럴듯한 소문에 불과함을 투자자들은 분명히 깨달아야한다.
조승현 경제전문대기자/총괄사장

조승현 경제전문대기자/총괄사장 sundaykr@daum.net

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