우리나라 주택보급률은 2008년에 이미 100%를 넘어섰다. 전국 빈집 숫자가 2010년 79만채에서 작년 말 100만채로 급증했다.

전문가 중에는 이미 대도시 변두리와 베드타운에서 슬럼화 조짐이 나타나기 시작했다고 보는 사람도 많다. 대책을 세우려면 지금 해야 한다는 얘기다.

전국 주택 수는 1896만8800가구이며, 지자체별로는 경기 416만3000가구, 서울 354만7700가구, 부산 132만5700가구, 인천 100만8200가구 순이다. 최근 5년간 전국 주택수는 해마다 40만~60만 가구씩 늘고 있다. 
 

주택멸실은 2011년 7만6662가구, 2012년 7만7234가구, 2013년 8만3738가구로 해마다 늘고 있으며 단독, 다가구, 아파트 순으로 멸실이 많았다

주택보급률이 103%를 넘어섰지만 서울, 경기지역에서만 100%에 못 미치는 것으로 나타났다.
국토교통부가 발간한 '2014년 국토교통통계연보'에 따르면 지속적인 주택 공급으로 국내 주택보급률은 103.0%(2013년말 기준)를 기록했지만 서울(97.5%)과 경기(98.7%)는 전국에서 유일하게 100%에 못 미쳤다.

주택보급률이 가장 높은 곳은 경북과 전북(이상 111.5%)으로 조사됐다. 전국 주택보급률이 100%를 넘어선 것은 2008년(100.7%)이다

뜨거웠던 광주·전남지역 주택매매시장이 계절적 비수기 등으로 인해 급랭한 것으로 나타났다.
전세가격은 광주는 상승세 지속, 전남은 상승에서 보합으로 전환됐다. 월세가격은 광주와 전남 모두 하락했다.

한국감정원이 내놓은 ‘2016년 2월 전국주택가격동향’에 따르면 광주지역 주택 매매가격은 전월대비 0.03% 상승하며 전월(0.07%)상승폭보다 축소됐다.
 

광주지역 매매가격은 지난해 7월 0.44%, 8월 0.34%, 9월 0.26%, 10월 0.41%, 11월 0.54%, 

봄 이사철 영향으로 지난달 주택 매매 거래량이 3월보다 늘었지만 지난해 4월보다는 크게 준 것으로 나타났다.

15일 국토교통부에 따르면 4월 주택 매매 거래량은 8만6298건으로 3월의 7만7853건보다 10.8% 증가했다. 서울(1만6123건)이 전달보다 17.2% 늘었고 수도권(4만3452건)은 13.4%, 지방(4만2846건)은 8.4% 증가했다. 하지만 지난해 4월(12만488건)보다는 매매거래량이 28.4% 감소했다.

 올 1~4월 누적 거래량(28만5781건)도 지난해 같은 기간(39만1000건)보다 26.8% 줄었다. 국토부측은 “주택담보대출 규제 강화 등으로 매수세가 위축된 영향”이라고 설명했다. 4월 전·월세 거래량은 12만1028건으로 전달보다 16.5% 감소했다. 서울(3만8674건)을 비롯한 수도권이 7만9511건, 지방이 4만1517건으로 3월보다 각각 15.2%, 18.8% 줄었다.

일반적인 주택시장은 수요와 공급의 원칙에 따라 움직이지 않는다. 즉 앞으로 수도권 주택보급률은 부족하고, 때문에 주택가격은 상승할 것으로 예상되어 부동산 투자시 전문가들의 도움을 받아 입지, 장점, 전망 등을 세세히 분석 후에 투자하는 것이 좋다.

주택가격이 떨어지면 은행이 망하고 은행이 망하면, 국가 경제 구조가 무너지며, 국가경제가 망하면 서민이 망한다.
 

사실 집값이 높으면 집이 없는 무주택자들에게 문제이지 집이 한 채라도 있는 주택소유자는 유리한 현상이다. 강남에 85㎡(31평정도) 아파트 가격은 15억에서 20억원정도이며 강원도 산골은 1백만원짜리 주택도 수두룩하다.

주택구입에 관하여 미국만을 비교하자면 미국의 모기지론과 한국의 주택담보대출은 대출을 실행한 기관에서부터 큰 차이를 나타내고 있다. 우리나라 주택담보대출의 경우 단순한 1차 시장으로 구성돼 있지만, 미국의 경우 유동화 시장이 잘 발달돼 있기 때문에, 1차, 2차, 3차인 캐피탈 마켓까지 각각 나눠져 있다.

이전의 미국 서브프라임 모기지 사태에 대해 "우리나라는 주택담보실시 시 LTV와 DTI를 실행하기로 되어있다. 이렇게 주택담보를 실행할 때 주택담보평가와 함께 대출자가 대출금을 상환할 수 있는 능력이 있는지 같이 평가하게 된다. 하지만 미국은 대출 시 순수하게 신용에 의해서 담보대출을 실시하고 있다.
 

아울러 저신용자에게 주택구입 비용을 100%이상 대출을 하고 높은 변동금리를 적용해 대출을 해주다보니 부동산가격은 하락하고 경기가 위축되어 이자와 원금을 상환하지 못한 서브프라임 모기지 사태가 발생한 것이다. 

박근혜 정부는 출범 후 지금까지 모두 11번의 부동산 대책을 내놓았다.

공급·세제·금융지원까지 모든 정책 수단을 동원했다. 하지만 결과는 크게 미흡하다. 주택 거래만 늘었을 뿐 정작 중점을 둬야 할 서민의 주거 안정은 되레 뒷걸음쳤다. ‘전세 난민’이 늘어나고 급등한 월세를 내느라 서민의 등골이 휘고 있다. ‘미친 전셋값’이 소비와 성장 동력을 갉아먹는 지경에 이르면서 급기야 ‘전셋값 망국론’까지 나오고 있다.

특단의 대책이 필요하지만 정부 대응은 핵심을 꿰지 못하고 있는 것이다. 
 

전세값’의 충격은 이미 넓고 깊게 우리 경제에 타격을 주고 있다. 통계청에 따르면 올 4~6월 가계의 월세 지출은 평균 7만3900원으로 지난해 같은 기간(6만600원)보다 21.8% 급등했다. 덩달아 올 2분기 가계평균소비성향도 71.6%로 추락했다. 2003년 통계 작성 이후 두 번째로 낮은 수준이다.

전세 제도는 우리나라에만 있다. 강화도조약(1876년) 직후 개항과 도시화로 서울 인구가 급증하면서 자연 발생해 150년을 이어왔다. 1년 단위로 집값의 50~80%를 냈던 전세는 두 가지 신화를 먹고산다. 하나는 부동산 불패 신화요, 또 하나는 고금리다. 둘 중 하나라도 작동해야 생존할 수 있다. 하지만 2008년 세계 금융위기 이후 두 신화는 모두 깨졌다. 전세의 종말→월세로의 전환이 불가피해진 것이다.

문제는 속도다. 너무 빠르다. 요즘 전·월세 물량 10개 중 5.5개는 월세다. 4년 전엔 10개 중 3개였다. 내년엔 10개 중 6~7개가 될 전망이다. 이 속도를 늦춰야 한다.

사실 웬만한 대책은 다 나왔다. 분양가 상한제와 다주택자 양도세 중과 폐지부터 분양주택 축소와 임대주택 확대까지 총망라됐다. 그런데도 약발이 안 듣는 건 두 가지 이유다. 사상 초유의 1%대 초저금리 시대가 워낙 빨리 닥쳤다. 정부는 그럼에도 뒷북 대응에 급급했다. 문제는 임차인(수요자) 쪽에서 생겼는데 정부 대책은 재건축·재건축 촉진책이나 뉴스테이(기업형 임대주택) 등 임대인(공급자)에 대한 공급 확대에 초점이 맞춰져 있다.

재건축·재개발은 되레 전세난을 부추기기 일쑤다. 용산 뉴스테이는 임대료가 최고 월 186만원까지 치솟을 전망이다. 이런 대책으론 애초 서민 주거 안정이란 목표를 달성하기 어렵다. 행복주택이나 준공공임대주택 등 서민용 임대주택 대책이 있긴 하지만 특정 계층에 국한되고 공급 물량도 적어 역시 서민 주거 대책으론 역부족이다.

발상부터 확 바꿔야 한다. 전·월세 대책을 단순 주거 문제가 아닌 복지 차원에서 접근해야 한다. 선진국치고 서민 주거 문제 해결 없이 복지국가 진입에 성공한 나라는 없다. 전체의 80%가 공공주택이며 월4000달러(싱가포르달러) 이하 저소득층에는 임대주택을 제공하는 싱가포르의 공공주택 정책이 좋은 참고가 될 수 있다. 

임기 5년 동안 23번의 부동산 대책을 내놨지만 실패한 이명박 정부의 전철을 밟게 될까 두렵다. 

정작 당국이 돌아볼 곳은 저가 전·월셋집 서민들이다. 월세시대 이행기에 서민들이 받는 충격을 줄일 맞춤형 정책이 시급하다. 고액 전세 세입자 대출지원을 줄여 매매로 유도하고 싼 전셋집 서민에겐 저금리 대출을 풀어줘야 한다. 시간이 걸리더라도 민간임대주택 공급을 꾸준히 늘려 가격 수준을 나줘야 하는 건 물론이다.

현재 전세난은 국토교통부에만 맡겨서 해소될 게 아니다. 국토부는 중장기 임대주택 공급 확대에 매진하고 단기론 기획재정부·금융위원회 등에서 금융 도구를 적절히 쓰는 게 필수다. 국토부도 임대주택 공급을 늘린다고 공공임대만 고집할 게 아니다. 임대주택을 짓는 데 시간이 걸리는 만큼 기존 주택 매입임대를 늘리고 민간 임대사업자에겐 인센티브를 더 줘 공급을 독려하길 바란다.

대책은 간단하다.
주택1채는 주거목적이고 2채가 넘어서면 소득활동으로 보는 정책을 펴면 된다. 그러나 불행하게도 정책입안자나 수행자들이 보유한 집(주택)들이 많다보니 그런 정책을 쓰지 않는다는 것이다.

돈이 많아서 발생하는 금융소득이나 사치품, 2채 이상의 부동산에서 발생하는 소득은 직접적인 생산 창출이 부족하다.
박근혜대통령 사가 역시 놀고 있는 중이다.

금융자산도 마찬가지로 어느 일정만을 저축으로 인정하고 그 초과금액은 영업으로 봐야한다. 물론 자유경제를 원칙으로 하는 자본주의에서는 나누어주어서는 안되며 조세 등을 통한 간접배분이 필요하다.

성경에 ‘일하지 않는 자는 먹지도 말라’ 했듯 일하지 않는 자에게 나누어주면 경제는 결국 황폐화되고 일하거나 공부하거나 도전하려는 사람들이 없게 된다. 이것이 자본주의이고 자본주의의 장점이다. 여기서 장애인이나 노약자는 아니다. 그들은 선택이 아니었기 때문이다.

양승길 선임기자  sundaykr@daum.net

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