2017년 부동산시장은 한 치 앞을 내다보기가 어려운 상황으로 치닫고 있다. 부동산시장에 먹구름이 드리우고 있다. 금리인상 가능성과 대출규제 등 대내외적인 변수에 공급과잉부터 경기침체까지 곳곳에 악재만 가득하다.

가수요가 사라진 분양시장은 실수요자 위주로 재편됐지만, 시장을 관통하는 분위기는 집을 사기 힘든 방향으로 흐른다. 2016년 11월 ‘11·3 주택시장안정화관리방안’이 발표된 데 이어 추가규제가 예고된 데다, 제19대 대통령선거 등도 변수로 작용할 것으로 보이기 때문이다.

이러한 가운데 2017년 1월 1일부터 부동산제도가 새롭게 바뀐다. 2017년에는 잔금대출규제와 디딤돌대출기준축소 등 대출규제가 강화되고, 소득세와 상속·증여세에 대한 부담도 늘어날 전망이다. 청약가점제 자율시행조치와 제로에너지건축물인증제가 시행을 앞두고 있다.

부동산업계의 한 관계자는 2017년 정유년 부동산시장에 대해 “11ㆍ3 부동산대책의 효과가 본격적으로 나타나며, 상저하저의 흐름을 보일 것”이라며, “대출의 진입장벽이 높아지고 공급과잉우려가 곳곳에서 나타나 청약자 수 감소는 물론 거래량도 줄어들 전망”이라고 내다봤다.

2017년 부동산시장의 터널은 길고 어두울 것으로 전망된다. 금리인상과 대출규제, 공급과잉 에 정치리스크까지 악재만 가득한데다, 장기침체에 따른 경기부양책과 재정확대도 쉽지 않기 때문이다. 부동산전문가들은 “실수요자라면 일단 지켜보는 것이 좋다”고 입을 모았다.

● 1월 1일부터 금융 등 10여 가지 제도시행… 디딤돌대출 DTI 기준 80→0% 축소

1월 1일부터 금융, 세제, 일반정책, 분양·청약 부문에서 10여 가지 제도가 새롭게 시행되거나 바뀐다. 우선 지난 11월 24일 발표된 ‘8·25 가계부채관리방안후속조치 및 보완계획’에 따라 2017년 1월 1일부터 분양공고가 나오는 아파트단지는 잔금대출 시 현 주택담보대출의 여신심사가이드라인이 적용된다. 소득증빙자료로는 원천징수영수증 등 객관성이 입증된 자료를 제출해야 하고, 잔금대출도 이자와 원금을 처음부터 함께 갚아가는 비거치식 분할상환을 원칙으로 한다.

금융위원회는 2016년 말까지 분양공고가 난 사업장(여신심사 가이드라인 비적용)에도 고정금리·분할상환 방식의 잔금대출을 유도하기 위해 보금자리론 신상품을 내놓는다. ‘입주자 전용 보금자리론’이 그것이다. 금리 등 요건은 기존 보금자리론과 똑같지만 총부채상환비율(DTI)이 60~80%로 높은 경우에도 이용할 수 있다는 특징이 있다. 보금자리론 금리가 상대적으로 낮은 편이기 때문에 대출자 입장에서도 유리하다. 다만 이 상품은 2017년부터 2018년까지 2년간 한시적으로 운영된다.

디딤돌대출기준도 축소된다. 생애 첫 주택구입에 이용되는 디딤돌대출의 총부채상환비율(DTI)기준이 현행 80%에서 60%로 축소된다. 예를 들어 연소득 5000만 원인 대출자의 경우 기존 4000만 원이던 대출가능 액이 3000만 원으로 줄어든다. 또 현재는 주택을 보유해도 대출 후 3개월 내 처분하는 조건이면 대출이 가능했지만, 2017년부터는 유주택자 모두 대출대상에서 제외된다.

소득세의 최고세율이 인상돼 세 부담이 증가한다. 현행 소득세 최고 세율은 38%로 과표 1억5000만 원 초과부터 최고 세율이 적용된다. 그러나 2017년부터는 과표 1억5000만~5억 원 이하는 38%가 적용되며 5억 원 초과 시엔 40%의 세율이 적용된다. 소득세율 인상으로 세금 부담이 커진 납세자는 4만6000명가량이다. 과표 구간별로 보면 과표가 각각 6억 원, 8억 원, 10억 원인 납세자는 200만 원, 600만 원, 1000만 원을 추가로 부담해야 한다.

상속·증여세 신고세액에 대한 공제도 축소된다. 현재 상속세는 3개월 이내, 증여세는 6개월 이내 자진신고를 하면 산출세액의 10%를 공제해줬으나 새해부터는 7%로 축소된다. 현재 시행 중인 재건축 초과이익환수 유예조치가2017년 말로 종료된다. 2017년 연말까지 관리처분 계획 인가신청을 한 재건축대상아파트는 초과이익환수 대상에서 제외됐지만, 유예연장이 추가로 없다면 2017년 말 예정대로 끝나게 된다.

공공택지공급중단도 2017년 말이면 종료된다. 2014년 9월 ‘9·1 대책’을 통해 2017년 말까지 공공택지 신규조성을 하지 않겠다는 발표가 난 후 전국에서는 신규공공택지조성이 없었다. 이미 조성 중이던 공공택지들을 통해 아파트분양이 진행됐고, 2017년에도 기존공공택지를 통한 주택공급은 차질 없이 이뤄질 것으로 보인다.

2017년 1월 20일부터는 ‘제로에너지건축물’ 인증제가 시행된다. 제로에너지건축물이란 고단열 건축자재와 신재생에너지를 결합해 외부 에너지 유입을 최소화한 것으로, 인증대상은 주택업무시설이나 근린생활시설 등 대다수 건축물이다. 인증 받은 건축물에는 ‘용적률 최대 15% 완화, 기반시설 기부 채납률 주택사업 기준 최대 15% 완화, 신재생에너지설치보조금 예산 범위 내 30~50% 지원’ 등의 인센티브가 제공된다.

2017년 6월부터는 에너지절약형 친환경주택건설기준 개정안이 시행됨에 따라 친환경주택의 에너지의무 절감률이 현행 40%에서 50~60%(전용면적 60㎡ 이하는 50%, 초과는 60% 이상)로 강화된다.

분양시장 예측의 문제점으로 지적된 미분양 통계도 한층 투명해진다. 2017년 1월부터 아파트의 최초 분양계약부터 주택거래내역 등을 파악할 수 있는 실거래가 시스템(RTMS)이 적용되기 때문이다. 시스템이 구축되면 건설사의 신고를 통해 파악되던 미분양의 흐름을 명확하게 파악할 수 있을 것으로 보인다.

● 1월20일 제로에너지 건축물인증제시행…아파트 리모델링 동의율 완화, 내진설계의무대상확대

2017년부터는 전용면적 85㎡이하 민영주택단지 당 40% 의무 적용해온 청약 가점제 비율을 지방자치단체장이 임의로 조정할 수 있게 된다. 다만 ‘11·3 부동산대책’에 따라 조정 대상지역에 해당하는 서울 25개 구와 경기 과천·성남시의 공공·민간택지 아파트, 경기 하남·고양·남양주·화성시, 세종시 공공택지 아파트, 부산 해운대·연제·동래·남·수영구 민간택지 아파트가 포함된 37개 시·구에 대해서는 현행 40%가 유지된다. 청약 가점제는 무주택기간과 부양가족 수, 청약통장가입기간 등의 항목에 따라 점수(84점 만점)를 매겨 점수가 높은 순서로 청약자를 정하는 것으로 지난 2007년 9월 도입됐다.

이 밖에 내년에는 아파트 리모델링 동의율이 단지 전체 집주인의 80%에서 75%로 완화되고, 건축물의 내진설계 의무대상이 현행 3층 이상 또는 연면적 500㎡ 이상에서 2층 또는 연면적 500㎡ 이상의 건물로 확대된다. 또한 현재 시범 시행 중인 부동산 전자계약이 내년 상반기에는 광역시로 확대되며 하반기에는 전국으로 확대 시행될 예정이다.

실수요자에 대한 조언은 ‘복지부동’으로 요약된다. 레버리지 효과를 기대할 수 없고, 시장의 불확실성이 커진 탓이다. 부동산전문가는 “미래가치가 있는 수익형 부동산과 정비사업지 등은 돈이 있는 사람들의 타깃”이라며, “내 집 마련이란 전제를 갖고 접근한다면 조바심을 내지 말고, 실수요자라면 기다리는 것이 현명하다”고 조언했다.

경제팀  sundaykr@daum.net

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