2009년 한해에는 모두가 어렵고 힘들 것이라 말한다. 모두가 어려운 것은 서로가 참고 인내할 수 있으나, 유독 나에게만 불행한 일이 생길 경우 사람들은 인생을 한탄하거나 삶의 의지를 상실하는 경우가 있다. 따라서 모두가 어렵고 힘든 시기를 예견하고 있으므로 이를 슬기롭게 극복할 수 있도록 각자가 준비하여야 할 것이다.

그러나 유독 나에게만 올 수 있는 불행한 사태에 대하여 “작은 지혜와 상식 그리고 조금의 주의력이 불행을 예방할 수 있다.”는 생각으로 독자들에게 필수적인 생활법률에 대하여 쉽고 재미있게 설명하여 작은 지혜와 상식 그리고 조금의 주의력을 고양하여 이를 예방하고자 한다.

작은 지혜와 상식 주의력이 불행을 예방할 수 있다.

먼저 삶의 보금자리이자 사회구성원으로 행복의 기반이 되는 내 집 마련(집을 매수하거나 전세 또는 임대차 경우 포함. 이하 동일)시 주의할 사항들에 대하여 설명하고자 한다. 실무적으로 계약을 잘못하여 사기를 당하거나, 입주하여 생활하고 있는 집이 경매가 개시되는 등의 불행한 일들을 많이 보았다. 이러한 경우 대부분이 약간의 법상식과 주의력만 있었다면 피할 수 있었던 경우가 대부분이었다. 올 한해에는 “김형완의 가벼운 법이야기”가 여러분의 불행한 일들을 예방하는데 조금마한 도움이 되기를 기원한다.

동산은 점유, 점유 이전이 공시방법

내집 마련을 위한 계약 시 주의할 사항을 설명하기 전에, 잠시 기본적인 법률개념을 설명하여 이해의 편의를 돕고자 한다. 현행 민법 제99조는 토지와 그 정착물은 부동산으로 부동산이외의 물건은 동산으로 구분한다. 즉 부동산과 동산은 물건의 여러 분류 방법 중의 하나이고 민법상 물건은 유체물 및 전기 기타 관리할 수 있는 자연력을 말하는 것이다. 따라서 부동산은 민법상 물건의 종류 중의 일부이다.

우리 사회에서 이러한 구분에 따라 법과 제도가 운영되고 있기에 이러한 구분의 필요성에 대한 이론을 알아야 하겠지만 이를 생략하고 실생활에서 필요한 범위 내에서만 설명하기로 한다. 내가 거주할 집(부동산)을 사거나 냉장고(동산) 등을 매입하는 경우를 가정하여 설명하면 내 집을 매수하는 경우에는 부동산 매매계약을 하고 매매계약에 따른 계약금, 중도금, 잔금을 모두 지급하면서 동시에 부동산 소유권이전등기에 필요한 서류를 매수인으로부터 교부받아 등기를 하여야만 비로소 법적으로 내 집의 소유권자가 되어 소유자로서의 권리행사나 의무이행이 가능하게 되는 것이다.

부동산 매매계약과 소유권이전등기절차가 완료되어야 진정한 소유자가 되는 것이고, 이때 부동산의 권리변동등기(소유권이전등기)를 공시방법이라 한다. 이에 비교하여 동산인 냉장고 매매의 경우는 냉장고(동산) 매매계약과 계약내용에 따르는 대금을 지급하고 내 점유하에(내 집으로 냉장고가 옮겨져 왔을 때) 냉장고의 소유권을 취득한다. 이때 냉장고가 내 집으로 옮겨지는 것을 점유이전(현실인도)되었다고 법률상 표현한다. 따라서 동산은 점유 또는 점유이전이 공시 방법이 되는 것이다.

부동산과 동산의 기초적인 구분과 소유권변경 방법의 차이는 법률상 제도상 많은 차이가 발생한다. 여기서는 주로 부동산과 관련하여 주의할 사항의 이해편의상 기본적인 법률지식(등기의 공신력과 동산 선의취득문제)과 주의할 사항을 ① 대상목적물에 관한 사항, ② 계약 당사자에 관한 사항, ③ 계약내용에 관한 사항, ④ 계약형식과 절차에 관한 사항으로 구분하여 설명하고자 한다.

모두가 힘들고 어려운 시기가 온다고 한다. 다함께 어려운 것은 우리는 잘 인내하고 극복한다. 그러나 나에게만 발생하는 불행한 사태에 대하여는 너무나 허약하게 대처한다.

따라서 나에게만 발생할 수 있는 불행한 사태는 사전에 예방하기 위하여 어려운 시기에 “작은 지혜와 상식 그리고 조금의 주의력이 불행을 예방할 수 있다.” 는 생각을 가지고 평상시에 노력하면 좋을 것 같고, 혹 나에게 불행한 사태가 발생되면 나와 내 가정 그리고 사회와 국가를 위해 이를 인내하고 극복할 수 있다는 마음을 바로 잡고, 불행한 사태의 원인과 이를 극복할 수 있는 법과 제도는 무엇인지를 반드시 살펴서 올 한해는 어려운 시기에 더욱더 가정과 사회에 대한 행복의 소중함을 느끼는 해가 되면 좋겠다. 신은 인간에게 극복할 수 있는 만큼의 시련을 준다고 합니다.

/김형완 (한국 법무평생교육원 교수)