부동산매매계약 등에서 계약 당사자에 관한 사항으로써 주의 할 점은 계약당사자가 자연인(사람)인지 법인인지를 우선 확인하고, 자연인(사람)인 경우에는 권리능력이 있는지?, 의사능력이 있는지?, 행위능력이 있는지?, 순으로 검토를 하여야 한다. 법인인 경우는 법인등기부를 확인하여 당해 법인의 권리능력 유무와 계약을 체결할 자가 법인대표자가 맞는지와 부동산계약 등에 대표권의 제한이 없는지를 확인하여야 한다.

부동산 매매때 계약당사자들의 권리능력 등에 관하여

가. 권리능력

우리나라 법에 의하여 유효한 법률행위(예, 부동산 매매계약을 하는 경우)를 하기 위하여 당사자는 일반적으로 권리능력·행위능력·의사능력이 존재하여야 한다. 권리·의무의 주체가 될 수 있는 지위 또는 자격을 권리능력이라 하고, 권리능력이 있는 자는 원칙적으로 자연인과 법인이 있다(권리능력 없는 사단 또는 재단, 즉 종중·아파트입주자대표회의 등은 예외적으로 민사소송법과 부동산등기법에서 당사자능력과 등기능력을 인정하고 있다.).

법률상 자연인의 경우(일반적으로 사람의 경우)에는 민사적으로는 태아가 출생을 완료하여 신체의 전부가 산모의 몸으로부터 분리된 시점을 사람으로 본다. 형사적으로는 산모가 분만개시 때 진통을 느끼는 시점부터 사람으로 본다(민사와 달리 태아의 생명을 보호하기위하여 산모가 진통을 느꼈을 경우 사람으로 보고, 분만 중 태아가 누군가에 의하여 고의·과실로 사망하게 되면 살해한 자는 낙태죄가 아닌 살인죄 또는 과실치사죄로 처벌을 받는다.).

다만 태아의 권리보호를 위하여 우리민법은 개별규정(제762조 불법행위에 의한 손해배상청구권,제1000조 제3항 재산상속권, 제1064조 유증을 받을 수 있는 권리 등)을 두어 태아의 권리능력을 예외적으로 인정하고 있다. 외국인은 한국선박 및 한국항공기의 소유권을 취득할 수 없고, 외국인토지법 등에서 상호주의에 의한 토지의 소유권이 제한되는 경우가 있으므로 각별히 주의하여야 한다.

법률에 의하여 권리능력이 인정된 단체(사단법인) 또는 재산(재단법인)을 법인이라 하고, 법인은 원칙적으로 설립등기시부터 권리·의무의 능력을 갖는다(예외적으로 설립 중의 회사의 문제가 있으나 여기서는 제외하고 설명하겠다.). 그러나 실무적으로는 법인은 해산·청산 등기를 하여도 청산사무의 종료와 함께 완전히 소멸한 것으로 본다.

나. 의사능력과 행위능력

자기 행위의 의미나 결과를 인식·판단함으로써 법률행위(예, 부동산매매계약 체결 등)를 하는데 필요한 정상적인 의사결정을 할 수 있는 정신능력 또는 판단능력을 의사능력이라 하고 의사능력이 없는 자의 법률행위는 무효로 하는 것이 우리 법체계이다.

예를 들어 유아나 만취자와 같은 사람과 계약을 체결하면 그 계약자체가 무효가 된다는 것이다. 우리 민법은 행위 무능력자로서 미성년자(민법 제4조), 한정치산자(민법 제9조)·금치산자(민법 제12조)를 행위무능력자로 규정하고, 이들의 법률행위를 법정대리인 등의 일정한 자가 취소할 수 있도록 규정하고 있다(민법 제140조).

미성년자는 만20세에 달하지 않은 자를 미성년자라고 한다. 미성년자의 법률행위는 원칙적으로 법정대리인(예, 父母)의 동의가 없으면, 미성년자 본인 또는 법정대리인이 이를 취소할 수 있다. 미성년자라 하더라도 의사능력이 있으면 일정한 경우에는, 단순히 권리만을 얻거나 의무를 면하는 행위(민법 제5조 1항 단서)·처분이 허락된 재산의 처분(민법 제6조)·대리행위·유언행위·근로계약체결 등, 유효한 법률행위를 할 수 있다.

한정치산자란 심신이 박약한 자 또는 재산의 낭비로 인하여 자기나 가족의 생활을 궁박하게 할 염려가 있는 자로서 가정법원의 한정치산선고를 받은 자를 말한다. 금치산자는 심신상실의 상태에 있는 자로서 가정법원의 금치산선고를 받은 자를 말한다.

따라서 한정치산자와 금치산자는 반드시 법원의 선고가 있어야 한다는 것이다. 한정치산자와 금치산자는 모두 민법상 행위무능력자로서 원칙적으로 법정대리인(후견인)의 동의가 없는 법률행위는 한정치산자와 금치산자 본인 또는 법정대리인 등이 취소할 수 있다. 한정치산선고·금치산선고가 있으면 법원사무관 등은 지체 없이 가족관계등록사무를 처리하는 자에게 가족관계등록부의 기록을 촉탁하게 되어 있으므로 부동산 매매계약 체결시에는 가족관계등록부를 확인하여 한다. (다음호에 계속)
<김형완 / 한국 법무평생교육원 교수>